不動産投資と聞くと，「まずネガティブな印象や地主やお金持ちが行うもの」，「私には難しい」などのマイナスのイメージをお持ちの方が多いと思います。インターネット上でも，「新築ワンルームマンション投資はやめておけ」などの投稿が多いですね。
私は物事を多面的に判断していきたいので，不動産業者の話も複数社聞いてみました。
まずは，新築区分マンションのメリットを４つほど紹介します。
①少ない元手で銀行融資が組める。
②住宅ローンと違い，賃料で返済してくれる。
③生命保険の代わりとなる
④節税になる
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットを考えます。
少ない元手で始められる
木造アパートは耐用年数が22年と短く，また耐震構造もマンションと比べて強くないので，長期でローンを組めなかったり，自己資金が２割程度求められます。3,000万円の物件の場合は，2割の自己資金だと600万円にもなります。私の場合はそんな大金ポンと出せません(笑)。
一方，新築区分マンションは耐用年数が47年もあるので，長期の融資が可能であったり，都心部の場合は土地根が高いので担保価値が大きく，少ない自己資金で融資が可能となります。
不動産投資に労力をかけられて，セミリタイアを目指し，キャッシュ・フローを重視される方はアパートでもいいでしょうが，サラリーマンをしながら時間をかけて資産を築きたい方は新築区分がいいですね。
賃料でローン返済される
住宅ローンの審査の場合は，返済原資はサラリーマンの給料なので，①年収，②勤続年数が重要視されます。細かい話は省きますが，返済比率を用いて返済可能かどうか判断されます。
私も，以前は4,500万円近くの注文住宅の住宅ローンを支払っていました。月々の支払いは10万円以上，ボーナス払いもありました。さらに，固定資産税の支払いも待ってくれません。とてもきつかったです。ボーナスカットや収入ダウン等の突発的なことがあれば対応できなくなります。
金融機関は税込み年収の比率35％まで借り入れ可能ですが，借りられる額と返せる額は違います。
一方で，不動産投資の場合は賃料で元本を返済するので，空室がない限り少ない負担で返済可能です。
生命保険の代わりとなる
私はガン家計で，父も叔父も祖父もガンで亡くなりました。母もガンになりました。
万一のことがあっても家族に残せるものがあれば安心ですね。最近の，不動産投資ローンには団体信用生命保険が付与されることが多いです。
自分に万一のことがあったり，ガン等になるとマンションの残債がゼロになります。残債がゼロになると，選択肢が広がります。家族は，家賃収入を受け取ってもいいし，売却して現金化してもいい。
高額の死亡保険に加入して，月に何万円を払うよりは，マンション一つ持てば不安は解消されるのではないでしょうか。とはいうものの，私は，生命保険を否定している分けではなく，不動産投資も生命保険の替わりになるという選択肢を伝えているだけですので，それぞれに合った資産形成，リスクヘッジをとってもらいたいです。
節税になる
日本は累進課税制度がとられています。年収が上がるにつれて，少しづつ税負担を重くしていこうとすることです。担税力のある人にどんだん負担してもらおうという考えです。
不動産投資をすることで，それに関わる金利，管理費，固定資産税等は経費とすることができます。また，魔法の経費と言われる「減価償却費」も毎年少しづつ経費に入れ込むことはできます。減価償却費はキャッシュ・アウト（現金流出）しないので，現金が手元に残ったまま，帳簿上の赤字を作ることができます。
この赤字を給与所得と損益通算することで，本来支払うべき所得税，住民税を軽減することができます。
さらに，踏み込むと土地は減価償却しないので，節税を重視したければ，土地値が小さく，建物割合が大きい郊外のマンションがおすすめです。不動産投資で何を重視するかは，それぞれ考えがあるので状況に合わせて考えてもらえればと思います。
私の公的年金の見込みは15万円だそうです。我々は，もはや公的年金だけでは生活できなくなっています。投資の最大の味方は「時間です」。業者の話で24歳の方がマンション経営をしていると聞いて私も驚きました。
☑ 融資を活用し，少ない元手で始められる。
☑ 賃料で返済できる
☑ 生命保険代わりになる（団体信用生命保険）
☑ 節税になる（損益通算）
ものごとには，メリットばかりではありませんのでデメリットも紹介します。
デメリット
一方で，デメリットについても考察する必要があります。
空室リスク
不動産投資を始めるうえで，押さえおく一番大切なリスクです。
息の長い賃貸経営で常に満室であることはありえません。
空室になったときに不動産業者さんの対応が大切です。
すぐに入居付けしてくれるそうな信頼できる業者さんを探しましょう!!
または，賃貸需要が高いエリアの選定を厳しく行いましょう!!
家賃下落リスク
これも不動産のリスクです。
新築時は「新築プレミアム」で相場よりも高い賃料でも，すぐに部屋は埋まります。
５～10年後には今までと同じ家賃では，お部屋は埋まりません。
家賃下落を考慮した賃貸経営が必要です。
だからといって，サブリースがいいとは限りません。
入居率とのバランスを考えましょう!!
修繕リスク
入居者が変わるたびに，ハウスクリーニングが必要です。
一番大きいには，エアコンや給湯器が壊れること。
10万円の持ち出しは非常に大きいので，予めリスクを考慮に入れましょう。
☑ 空室リスク
☑ 家賃下落リスク
☑ 修繕リスク
最後に，私が実際に受講したオンラインセミナーをご紹介します。
オンラインセミナー
不動産投資をする前に業者さんとしっかりお話することが大切です。
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不動産投資というよりは，
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この記事を通して，一人でも多くの方が最初の１歩を踏み出してほしいです。
最後までお付き合いありがとうございました。
詳しいことは，是非とも下記の無料相談を活用してみてください!!
不動産投資の物件を選ぶ前に，自分がいくらまで借りれるか診断（バウチャー）の発行をしてみましょう。NHKクローズアップ現代でも紹介されました。
私も自分がいくらまで借りられるかを質問事項に答えるだけで診断できました。
最後に
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資産形成はいろいろ試しながら，自分にあったものを見つけましょう。
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