私は資産形成の一つとして株や太陽光発電所だけでなく，不動産を所有することを検討しています。ご縁あって，地元の大家の会に参加させていただきました。
講師は一般財団法人日本不動産コミュニティー J-REC 公認 加藤茂助先生でした。
本日はその中で勉強になったことを共有します。
まずは視点の違い
もちろん，不動産のセミナーも不動産に関するメリット・デメリットを教えてはくれます。空室リスクを始め，様々なリスクと対処法，金融機関の紹介まで行ってくれます。
あくまで結論は，不動産をいかにしてお客さんに購入してもらいたいという「業者の視点」です。本当に大切なことは教えてくれないかもしれません!!
一方で，大家の会のメンバーは「プレーヤーの視点」です。
メンバーの中には，10室以上だけでなく，100室以上も不動産経営をされている剛腕の持ち主も多々いました。
どのようにしたら質の良い情報を入手できるか，どのようにしたら入居率をアップさせることができるのか，プレーヤーの目線で真剣に考えているようすが窺えました。
また，やはり依頼してよかった不動産業者とそうでない不動産業者をしっかりと把握していました。口コミは最高のコミュニケーションだと実感しました。
もちろん不動産業者さんは物件や情報を多く持っているので，うまく付き合うことは大切です。私が実際にセミナーを受けた業者さんです。
一方で，買い手である「プレーヤー」の話を聞くとまた違った角度や視点で話をします。
一番大切なのは両方の話をきいて学ぶことです!!
不動産投資をする方は，
を考えて不動産経営を行う必要があることを学びました。
カモネギゲームで不動産経営を疑似体験!?
２時間で10年分間の賃貸経営
講師の先生をお招きして不動産の所有，経営，売却（出口戦略）まで経験できるカモネギ脱出ゲームをしました。
1. ３〜４人１組でグループを作る
２．儲かりそうな物件を購入する。
（※バッティングしたらどちらが購入するか相談。）
⇒不動産経営開始
３．サイコロを振って，毎年の家賃下落率を加味。
４．トランプで５年に1回大きな事件が起こる!?
５.10年後のキャッシュ・フローを計算。
6. 売却して総手残りを計算。
ゲームの実況
それではゲームの実況をします。
このゲームは本当にスリリングでおもしろい‼︎
サイコロを振って大きな数字が出ると空室率が多くなり，毎年のキャッシュ・フローに影響。
大きな目が出ると，会場が「わ～」と落胆の声。
実際の賃貸経営も空室率はサイコロの目のように予想できないので，臨場感たっぷりですね!!
毎年，毎年税引きキャッシュ・フローを計算します。
５年後には恐怖⁉︎のトランプカードを引くことになります。
実際の賃貸経営で十分起こりうる，エアコン，給湯器，エレベーターの交換，心理的瑕疵等あります。ものすごい緊張感と臨場感がありました。
６～10年後もサイコロで空室率を計算して，単年キャッシュ・フローと累計キャッシュ・フローを計算しました。
10年後はいよいよ売却の時期です。
税金等も考慮して売却をしっかりと計算。
今回のゲームでは４グループともトータルプラスで終えることができました。
ゲームを通して学んだこと
返済比率と運営比率
今回のゲームで学んだことを共有します。
返済比率と運営比率をよく考えること。返済比率は50％以下が望ましい。
返済比率とは家賃収入に対する，毎年の返済額。
運営比率は家賃収入に対する，維持l・管理費。
返済比率＋運営比率＝損益分岐点
とても有益な公式を学びました。
運営期間と売却益
次は売却についてです。
売却益は返済が進むにつれて増加する。３～７年運営すれば，損益がプラスになる。
一番がローンの完済時が大きくなります。
逆に耐用年数切れは，売却益が下がる可能性がある。
どうして耐用年数切れは売却益が少なくなるの??
不動産売買は相対取引です。耐用年数切れは銀行融資が付きにくく，買い手が不足します。
売り手は値段を下げざる負えなくなりますね。
減価償却と売却時の税金
減価償却は帳簿上は経費となるけど，キャッシュ・アウト（現金流出）を伴わない魔法の経費です。減価償却が大きいと，キャッシュ・フローはよくなりいいものだと思っていました。
この会合で学んだことがあります。
減価償却が大きいと，売却時の譲渡所得が増大し税金が多額となることです。
減価償却が大きくなると，簿価の下がりが大きくなります。
売却価額と簿価の差額が譲渡所得となります。ふ
譲渡所得には５年で税率が下記のように大きく変わります。
| 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 | |
| 年数 | ５年以下 | ５年以上 |
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 復興税 | 0.63% | 0.315% |
| 住民税 | ９％ | ５％ |
| 総合課税 | そのまま | ２分の１ |
（譲渡所得）＝(譲渡価格)ー(取得費)ー(譲渡費用)ー50万円
譲渡所得は総合課税となります。
詳しくは国税庁のHPをご覧ください。
しかも長期譲渡所得は，売却時の１月１日の時点で５年所有しているか判断されます。
賃貸経営を始めると，少なくとも６年以上の所有が望ましいですね。
全体を通して学んだこと
一連のゲーム体験と講義からさまざまなことを学びました。
このゲームは２時間以上かかりましたがとても楽しく，また多くのことを学びました。起こりうるさまざまな事態に協力しながら，適切に対処する力が【大家力】ということを学びました‼︎
また，10年ではなくて20年以上も見据えたロングバージョンのカモネギ脱出ゲームもあるみたいです。
物件の選定さえ間違えなければ，不動産経営は退場せずに続けられると実感しました。
懇親会にて
最後は恒例の懇親会です。
講師の先生の労いをしました。全体の場では言いにくいことをざっくばらんにお話することができました。
みなさん「賃貸経営」に関してパワフルであつい思いが伝わりました。
「地域の空き家を何と再生したい!!」，
「ボロボロの物件をリフォームで住めるようにしたい!!」
「不動産経営を充実させて家族と過ごす時間を確保したい!!」等々。
また，お米作りや農業にあつい人や同業者までいらっしゃいました。
物件を取得したときに逆にお金をもらったという強者もいました。
どの会話も目からウロコ。。。
夢を語っているときの人間の目は，なんときれいなんだろう!!と思いました。
地元の大家の会に参加して，多くのつながりを生むことができました。
株，不動産，節税など暮らしに役立つことが掲載されています。
