先日，２棟目の戸建て不動産を購入しました。
１棟目からまだ３か月しか経っていません。購入を決めた理由はすばり気に入ったからです。慎重派の妻が「いいんじゃない⁇」と言いました!
この記事では私が購入した不動産と購入の決め手を紹介します。
自宅から車で１時間以上かかります。
それでも欲しかった物件です。
不動産スペック
まずは購入した不動産のスペックです。
物件概要
物件は築古50年以上の戸建てです。不動産ポータルサイトの楽待に320万円で掲載されていました。
✅ 広島県三次市
✅ 1972年築(築50年以上)
✅ 平屋１戸建て(53㎡)
✅ 軽量鉄骨
✅ 敷地面積(330㎡)
✅ 駐車場２台以上
✅ エアコン３台，全室フローリング
✅ 裏庭充実，倉庫あり
地方の築古物件は，駐車場がなかったり，再建築不可能な物件であったりします。それに比べると，この物件はかなりハイスペック。すぐに問い合わせをしました。１番乗りでした。
内覧を申し込み
早速，不動産会社に問い合わせをして内覧を申し込みました。
夫婦で内覧をしました。
物件は，春先まで入居者が住んでいたとのことです。
一言でいうと，とてもきれいでした。
自分が住みたいと思いました。
これまで10件以上も内覧した中で，抜群にお部屋がきれいでした。
ただこのままの価格では採算がとれないなと思い，買い付けを出すのをためらいました。
その理由は，私の戸建て投資の採算ラインを超えないからです。
私の不動産投資の基準
ここからは私が不動産購入の基準を示します。安ければ安いほど，利回りは上がりますが，戸数が増えすぎるとそれだけ管理も手間も増えます。
戸建てであれば，１戸あたり家賃50,000円は確保したいです。
採算ラインは利回り20%
築古の戸建ては思いもよらない修繕が発生することが多いので，利回りが高くなければ安易に手を出してはいけません。
私の戸建て事業の採算ラインは利回りが20％以上です。もっと経験を重ねれば，30％以上の利回りが期待できるでしょうが，20％のラインでチャンスを待つことにしています。
✅ 総事業費は300万円以下
✅ 家賃は月額５万円，年間収入60万円
✅ 敷地内駐車場あり
✅ ４～５年で回収
✅ 入居者がいるまま高値で売却
５年以上保有すれば，売却時に長期譲渡所得の適用を受けて税制面で有利となります。また，入居者がいるまま売却すれば，「オーナーチェンジ物件」として売主有利な交渉ができます。
100万以下の戸建て
100万円以下でも物件は売りだし中の物件はありますが，とても難易度が高いです。
駐車場がない物件，そもそも接道が狭く物件まで車で行くことができない，床が抜け落ちている物件もありました。
また住宅が密集しており，火災が発生すると類焼する可能性の多い物件。
緊急車両も入れない物件。
残置物がありすぎて，かなりのマンパワーと人脈と労力の投入がいる物件。
もちろん，100万以下でもお宝物件はめぐってくることはありますが，不動産業者さんのように仕入れのプロではありません。
エンドであることを自覚して謙虚に行動を続けていくことが大切です。
100万円～200万円の戸建て
100万円以上の戸建てとなると，駐車場が１台付いていたり，物件の近くまで車で行けるようになったりする戸建てもあります。
この価格帯の物件は積極的に内覧をします。
購入するとしたら，リフォームを100万円以下にする必要があります。
お風呂，キッチン，トイレなどの水回りの交換はかなり高額になります。下水道し接続されていない地域の場合が多いので，浄化槽工事も必要になる場合があります。
「トイレをぼっとんから簡易水栓に変更すると客付けしやすい」と先輩大家さんからアドバイスをもらいました。
この価格帯で購入できるのは，設備関係をネットで注文して，DIYで取り着けられることが必要です。
また，自力で和室から洋室にリフォームできればさらに入居者がつきやすいです。
300万円以上の戸建て
300万円以上の戸建ては本当に見極めが難しいです。
敷地内に駐車場もあり，水回りがきれいな物件は500万円以上もします。
また，自分でリフォームして実需向けの需要も出てきます。
ただ地方では家賃が70,000円を超えるとなかなか入居が付きません。私は利回り20％以上が投資ラインなので，400万円以上の物件の購入は見送っています。
理想は200～250万円の戸建て
駐車場が付いて，水回りがきれいな戸建てで200万円から250万円の物件。
こんな理想的な物件はめぐってきません。ポータルサイトに載せた瞬間に多数の問い合わせがあり，３日で売れてしまいます( ；∀；)
不動産投資で大切なことは安く物件を仕入れる。つまり「指値」です。
この「指値」は非常に難しい。売主の事情や反響数，心理状態，時期など様々な要因が複合的に絡みます。
私は300万～500万円で掲載されている物件を交渉を重ねて100万～200万円で購入することを目標としています。
うまくいかないことのほうが多いです。10回やって１回成功すれば御の字。でも行動を続けることが大切です。
私が先輩大家さんに教えてもらったことも含めて，指値が成功しやすい攻略法を10つ紹介します。
成功する指値の方法10選
売主は不動産業者と相談して売却価格を決めています。指値を成功させるにはヒアリングを十分に行うことが大切です。
１．根拠のない大幅な指値は失礼
まず根拠のない大幅な指値は大変失礼にあたることを自覚しましょう。
私はマイホームを売主として売却しました。ローンの残債があるのに，出会ったばかりの人に「1,000万円の値引きして」と言われたら，怒り心頭となります。
売主様は満額で買ってほしいと思っています。
それでもお気持ち程度なら下げてくれる。
価格の決定，指値は売主様のご厚意だという気持ちで交渉にあたりましょう。
２．ローンの残債のない物件
ローンの残債がある物件は，残債＋αで売れなければ，売主は持ち出しの現金が発生します。そのため，買主は大幅な指値を交渉することは難しいです。
一方で，残債のない物件はそのような制約はないので，売主の裁量で価格を決めることができます。
残債があるかどうかは実は誰でも閲覧することができます。
このような場合は，指値が成功しやすいです。
３．現金購入
現金購入の場合は指値交渉しやすいです。
金融機関で融資を申し込むと，審査に少なくとも１か月はかかります。さらに審査を受けても，融資が承認になるとは限りません。
売買が成立しないリスクのあるローン特約（ロン特）と買主よりも，現金一括で購入する買主の方が有利なのは明らかです。
※ローン特約とは金融機関の融資が承認されない場合は，買主は無条件で契約を無効にできる特約です。
４．５月〜８月頃
不動産ポータルサイトを見ると，物件が数多く掲載される時期があるようです。５月～８月頃は築古の戸建てがたくさん掲載されます。
ちょうど５月は固定資産税の納税通知が届きます。自分が住んでいない空き家に固定資産税を支払うなら手放そうとする人も多いです。
また，この時期は草もたくさん生えてきます。業者に除草費用などを支払うなら物件を売却しようと考える人も多いです。
春頃から夏ごろは指値が通りやすい時期です。
５．相続の案件
相続の案件は指値が通りやすいです。
例えば，ご主人さんがご存命の時に不動産投資で多くの物件を持っていて，奥様が不動産に無関心な事例。
ご主人さんがなくなり，奥様が不動産を相続してもどのように賃貸経営を行っていいか分かりません。また物件が遠方にあり，管理することも難しいです。
そのような場合はいくらでもいいから売りたい，手放したいと考える方が少なからずいます。
私も一棟目は60％以上の指値で物件を譲っていただきました。
しかも売主様にいい人にめぐりあえてよかったとお言葉さえもらいました。
不動産はご縁。本当にご縁に感謝です。
６．元付の物件
不動産の購入には，A不動産が物件を仕入れて，それを重ねてB不動産やC不動産に客付けを依頼する場合が多いです。
やはりB不動産に問い合わせをしても，元付不動産会社のAに確認して，売主に確認する流れになりました。
物件に関して，質問があるときは売主さんをよく知っているA不動産業者さんと連絡を取り合うことがスムーズになります。また，売主さんの事情をよく知っている場合は，指値交渉する前に感触をつかんだり，アドバイスを貰えることがあります。
元付不動産会社の場合は指値が成功する可能性が高いです。
７．売り出して一定期間経過した物件
ポータルサイトに掲載されたばかりの物件に対して，大幅な指値を行うと，売主様や仲介様はどう思うか相手の立場になって考えてみましょう。
しっかりと話あったり，相場を勘案したりして，物件価格を決めています。
関係ができていない場合に，いきなり半値で指値を入れると心象はかなり悪いです。業者さんも，この物件の価格が適切か，問い合わせ状況を見ながら，判断している段階です。
✅ 私も売り出したばかりの物件に大幅な指値を入れて，掲載したばかりなので難しいと断られました。不快な思いをさせてしまったと反省しています。
一定期間ようすを見て，売れなければ値下げをしたり，指値が成功したりする可能性が高くなります。
不動産は不思議な世界。
問い合わせがないときは，全く問い合わせはありません。それでも，１件問い合わせがあると，立て続けに問い合わせがあるそうです。
８. 空室期間が長い物件
空室期間が長い物件も安く譲ってもらえる可能性が高いです。ただし，購入するときは空室の理由をしっかりとリサーチすることも大切です。また，短期間の入退去が多い場合も注意が必要です。
戸建て住宅は集合住宅と違って，町内会の加入が必要など，入居者も大家もコミュニケーションが大切となります。ゴミステーションの利用も町内会とリンクしていることが多いです。
※逆にオーナーチェンジ物件は，指値を通した買い付けを入れることすら難しいです。家主様も毎月家賃収入を得られるので，急いで売却する必要はありません。私もオーナーチェンジ物件の指値は全滅でした。
空室期間が長い物件は，指値が成功しやすいです。
ただし，退去理由などしっかりとリサーチしてから購入を検討しましょう。
９．コンサル料を支払う
不動産の営業の売り上げは仲介手数料です。
不動産の仲介手数料の上限は宅建業法で定められています。すなわち，大幅な指値をすることは不動産業者さんの報酬が下がることを意味します。
売主様や仲介様が最も喜ぶのは満額での買い付け申し込みです。
これも相手の立場になって，考えれば分かります。
仲介業者さんは売主さんの状況を見ながら，指値の相談を切り出したり，売買を成立させる工夫をしたりします。とても責任ある仕事です。
指値で通っても，コンサル料として満額買い付けの時の成功報酬のお支払いを約束して，やる気になってもらうのも一つの手段です。
10．売主が売り急いでいる物件
不動産ポータルサイトを見ると，「この日が決済で大幅に値引きします。」という情報を目にすることがあります。
おそらく何らかの事情で売主さんが売り急いでいたり，現金が必要な場合が考えられます。
不動産投資で大切なのは「情報量」と「行動量」。
しっかりと動いて，しっかりと情報を取りに行けば，必ずやいい物件に巡り合うことができます。
最後は物件への熱量
最後に物件への熱量です。「この物件を再生させて，入居者を付けたい。」という気持ちが伝われば，安くても譲ってもいいと売主様に思っていただけます。
行動をすることで人の気持ちも変わってきます。
指値成功10つの攻略法まとめ
最後に，指値を成功させる10つの攻略法をまとめます。
注意してほしいのは，一つ一つの物件で状況は異なります。この物件はこの方法で指値ができるなど単純に当てはめることをせずに，相手の状況なども考え交渉を行ってください。
１．根拠のある指値
２．ローン残債がない物件
３．現金購入
４．固定資産税納付書が通知される時期
５．相続した物件
６．元付の物件
７．一定期間経過した物件
８．空室期間が長い物件
８．コンサル料を支払う
10．決済期限が決まっている物件
この他にもさまざまな手法はあります。自分にあったスタイルで交渉を続けていくことが大切です。
不動産購入の決め手となる要素
セミナーなどでは首都圏のワンルームマンションの営業が盛んです。確かに，賃貸需要はありますがそれだけ激戦区です。入居付けに動いてもらうのに，AD3か月などの話もあります。私が不動産購入で大切にしていることを紹介します。
地元への愛着
私は生まれも育ちも広島県。小学校，中学校，高校，大学，大学院も広島県。就職も広島県。正直，大学や就職で他県を経験した友達を少し羨ましいなと思うことはあります。
県政に対していろいろと思うことはありますが，地元が好きなんだと思います。
地元への恩返しも含めて，不動産は県内の物件を中心に購入していきたです。
土地値以下での購入
固定資産税評価額の「土地値」を見てから購入します。
建物の価値は減少することはあっても，土地は基本的に値下がりすることはありません。不動産を土地値以下で購入できれば，基本的に負けることはありません。
土地値が高い物件は，担保価値も保全されて，次の物件を購入するときに，共同担保に入れて融資を受けることもできます。
家賃の高いエリアで購入
不動産では土地の価格が高いのに賃料が安いエリアもあれば，土地の価格が低いのに高いエリアもあります。
需要と供給のバランスなど複合的に関連して，土地の価格と家賃の価格が一致しないことがあります。
この「歪み」のあるエリアで安い物件を高めの賃料で設定すれば，不動産賃貸経営で大きな利点やキャッシュ・フローを得ることができます。
どこのエリアが物件が安くて，賃料が高いかは具体的に申し上げることはできませんが，土地勘のあるエリアではこのエリアのを選定する上で，強みになります。
入居者が決定
この物件は６月末決済で７月に即入居者が決済しました‼︎
滞納なく毎月きちんと家賃を支払ってくださります。仲介業者さんお世話になりました。
株，不動産，節税など暮らしに役立つことが掲載されています。
築50年以上の物件は，ほとんどが和室，壁は土壁，お風呂やトイレの水回りの汚れが目立つなど修繕に100万円以上は必要となる場合が多いです。