電気代が上がった。
商品の値段が上がった。
税金が上がった。
世の中値上げのニュースばかりですね。
上がらないのは，「給料」と「うだつ」だけです。
飲み会の席でこれを言ったら，店主さんが笑ってくれました。
さて，今回は住宅について考えます。
人生の４大出費は，住居費，教育費，保険，車です。
都市部では公共交通機関が発達しているので，車は必須でありません。私のように地方に住んでいる人は車は必要不可欠。バスなんて２～３時間に１本です。
この記事は住居費を安くする方法として，住宅ローン，アパートローン，賃貸併用住宅について考えます。
住宅ローン
ローンを組んだ本人が住むためのローンです。国が持ち家取得促進のため，制度化されました。ほぼすべての金融機関で取り扱いがあります。
銀行ローンが難しい場合も，比較的融資が通りやすいフラット35などあります。
比較的審査に通りやすく，ローンを低金利で長期間組むことができます。
１年以上正社員で務めていて，多重債務がなければ大丈夫だと思われます。
✅ 本人とその家族が居住（実需向け）
✅ 比較的に審査に通りやすい
✅ 空前絶後の低金利かつ長期間
✅ フルローン可能
✅ 住宅ローン控除など各種税制充実
最近は，最長35年でなく40年組める商品も増えてきました。住宅ローン減税というかなりお得な税制にも恵まれています(*^-^*)
アパートローン
アパートローンは不動産投資のためのローンです。事業性融資です。
つまり自分が住むのではなく，他人に住居を貸して，家賃収入でローン返済します。空室になったとき，自分が住んでいない住居に関してローンの返済をしなくてはいけません。空室期間が長いと，精神的にかなりきついです。
そのため本人の属性はもちろん，担保評価や空室リスクなどさまざまな面で厳しく審査されます。金利も住宅ローンよりも高く，融資期間も短いです。
しかも住宅ローンに比べて，貸し倒れの責任は厳しく追及されるそうです。
✅ 不動産投資という事業性融資
✅ 審査は厳しい
✅ 金利が高く，期間も長い
✅ 頭金が必要
年収が500万円以上で，公務員または大手企業という属性や自己資金が求められます。
不動産投資のローンの診断や借り換えはモゲチェックで行うことができます。
住宅ローンで他人が住むのは NG
住宅ローンとアパートローンを比べれば，どちらのローンを使いたいか一目瞭然です。
私も住宅ローンを月々10万円以上支払っていて，さらにボーナス払いもありました。途中でローンの支払いが難しくなり，アパートに住んで自宅を貸したくなりました。
実際に金融機関に相談に行きました。
住宅ローンを使って住まいを人に貸すのはダメですか??
ローンが残っている段階ではだめです。
住宅ローン生活に必要という理由で低金利で融資しています。
ローンの完済か売却をお願いします。
金融機関に内緒で住宅ローンを使って他人に住居を貸し出すと契約違反となり，一括返済という厳しい対応になります。いわゆる「期限の利益」の逸失です。
フラット35 のみ転勤でやむ負えず一時的に自宅を貸し出す場合のみ許可されることがあるそうです。
だからといって，初めから他人に貸し出すありきでフラット35を組んではいけません。某不動産業者と某金融機関が結託して，このスキームを薦めていたことが話題になりましたね。
賃貸併用住宅を建てたいとき
先ほどは，本人居住以外の住宅ローンは契約違反と言いました。
条件によっては，住宅ローンを組めることがあります。
自己居住割合が50%以上
延床面積の自己居住割合が50%以上の場合は，住宅ローン組めることができます。以前は，自己居住割合が３分の１で承認となる金融機関もありました。
つまり，一階部分を賃貸にして，２階部分をオーナーが住むスキームです。
２戸１（ニコイチ）住宅
ニコイチは不動産業界の用語です。住宅２棟が壁１枚で繋がっている状態です。
住宅が離れていたら，住宅ローンを使用できないけど，ニコイチならOKを出してくれた金融機関がありました。
土地の精選
通常の50坪の区画分譲地で賃貸併用住宅を建てるには少し狭いです。
かといって，100坪以上の土地に２棟建てても土地値が高く採算が合いません。
土地80坪前後で坪10万円で見つかれば理想です。
シミュレーション
積水ハウス，大和ハウスなど大手ハウスメーカーも賃貸併用住宅の提案はあります。
素敵なお家なのは間違えないですが，価格が高すぎて，住居費０円は難しいです。
住居費が０円となる採算ラインを考えてみます。
土地が800万円，建物が２棟で3,000円，諸費用が200万円，総額4,000万円
これを35年の住宅ローンを組むと，月に10〜11万円。
賃貸部分を６万円を二部屋作ると，月に12万円。
家賃収入で自分の住居費を０円となります。
もちろん，35年間もこの状態が続くわけではないので，もっと厳しめのシミュレーションが必要です。
住宅の一つの選択肢として，賃貸併用住宅を紹介しました。
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